不動産投資とは、不動産を所有して賃貸することによって得られる家賃収入、売却によって得られる売却収入を手に入れることです。 バブル崩壊以降は不動産価格が下がり続けたため、手付かずの状態が続きましたが、銀行預金のペイオフ対策や株式市場の下落により、最近になってようやく家賃収入に重点が置かれ、資産運用への見直し傾向が起こっております。 現状では新築マンションで表面利回り６〜８％、中古マンションで表面利回り１０数％の商品が多くなってきております。（表面利回りは支出を勘案していませんから、目安でしかありません。

投資商品としては、バブル崩壊前後を振り返ればわかりますように、デフレに弱くインフレに強い商品ということが出来ます。 しかしながら、売却収入と家賃収入、この２つの収入はインフレで収入がアップするという点では同じですが、その｢質｣に違いがあります。不動産価格がバブルの象徴とされたように、売却収入は熱しやすく冷めやすい投資先です。ところが家賃収入は、賃貸契約が一般に複数年にわたることもあり、売却収入とは相反し、熱しにくく冷めにくい側面をもっているのです。この点が、実物投資による安定収入として、再び注目を集めようとしている不動産投資の根強い理由のひとつなのです。

株式投資や、債券、貯蓄などは売買時以外はとくに手間はかかりません。しかし不動産投資は所有している間家賃収入を得るため、入居者の募集や家賃の集金、設備の故障に伴うクレーム処理などを行う必要があります。一定の経費はかかりますが、家賃保証や家賃代行などのシステムによって、不動産会社に運営を委託するのが一般的です。 また、換金性が低いため、いざ売却という時期が来ても、買い手が現れるまではお金に変わりません。ですから、余剰資金での投資しかお薦めできません。

現在の不動産投資は、長期投資に向いています。短期投資で利益を得るには、不良債権などのワケありの物件を市場価格より安く買って市場価格で売る方法しかありません。これには安く買うためのノウハウと経験が必要になります。 個人では競売物件の購入が考えられますが、物件によっては複雑な権利関係をクリアするノウハウと豊富な経験が必要となります。不動産投資は１０年２０年という期間を前提に投資すべきでしょう。

バブル崩壊から下がり続けてきた不動産価格は、やや底打ちの気配を見せてきているとはいえ、先行き不透明で値上がりを見込むにはやや難しいです。 現時点では、不動産会社への委託手数料や空室率、修繕経費、改装経費等を勘案しながらも、家賃収入を中心に考えるべきでしょう。 中古物件なら８年から１０年、新築物件なら１１年〜１５年で、購入資金を実質の家賃収入で回収できるというのがひとつの目安となります。利回りで見るならば実質利回りで中古なら８〜１０％、新築なら５〜７％位が必要になります。

ワンルームマンション投資の所得税節税効果や、相続税対策のための不動産投資など、投資には税金効果があります。 所得税節税効果は、家賃収支の税理上の赤字を他の所得から差し引ける点を利用します。 新築ワンルームマンション投資など借入を伴う不動産投資であり、かつ投資期間の初期に効果があります。 相続税対策は、不動産の実際の価格に比べて、相続税の為の評価額が低くなる点を利用します。 相続人に家賃収入という堅実な財産を残せることも大きなメリットです。 しかしながら、不動産価格が下落している状況下ではどちらの手法も効果は限定的ともいえます。

不動産投資はワンルームマンション投資から１棟のビル経営まで、投資する対象が様々です。 また、投資する対象によっては考慮しなければならないリスクや期待できるリターン、必要な資金も変動します。さらに不動産投資信託等のように、直接は不動産を所有しないものもあります。 あくまでも余剰資金での運用ですから、ご自身の資金とご自身の投資対象の選択が必要です。

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